沒想到啊，松山湖的產業(yè)園，也空置不少。

松山湖是東莞全力打造的高科技產業(yè)聚集區(qū)，也是東莞產業(yè)升級的龍頭。

這里，寄托著東莞高質量發(fā)展的希望。

我們也看到了松山湖的20年騰飛。

截至2021年，這里聚集著12120家企業(yè)，規(guī)上企業(yè)工業(yè)總產值達到3398.36億元，園區(qū)全年進出口總額達953.86億元。進出口總額比寧夏、甘肅、青海、西藏加起來還要高。

先進制造業(yè)增加值和高技術制造業(yè)增加值均占園區(qū)規(guī)上工業(yè)增加值的50%以上。

松山湖的產業(yè)數(shù)據(jù)如此亮眼，就像一顆明珠熠熠奪目。但在聚光燈之外，松山湖也有一些并不那么耀眼的地方。

今天，我們就來聊聊松山湖產業(yè)園的空置率。

松山湖到底有多“空”？

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院研究員、中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁教授2021年曾到松山湖考察。

據(jù)其所言，從多方反饋情況來看，松山湖科學城各園區(qū)的工商業(yè)物業(yè)空置面積高達300萬平左右。（來源：綜合開發(fā)研究院）

| 中國電子信息技術松山湖產業(yè)園（來源：東莞松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)網(wǎng)站）

以中國電子信息技術松山湖產業(yè)園為例，園區(qū)2018年正式招商。

顯示2020年時已出租面積約30000平，剩余可招商面積39000平。

產業(yè)君也從相關渠道獲知，目前松山湖共有約600-700萬的產業(yè)園項目，空置超過300萬平。與宋丁教授所言大致吻合。

翻看松山湖管委會的官方網(wǎng)站，可以看到“找場地”一項中有30個產業(yè)園的相關信息，從中也可一窺松山湖產業(yè)園空置現(xiàn)狀。

例如：漢企聯(lián)文化科技產業(yè)園，總建筑面積82054平，已招商面積僅約1萬平。

| 來源：東莞松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)網(wǎng)站

中科·創(chuàng)新廣場，總建筑面積為115495平，已入住企業(yè)占用面積共55000平，

| 來源：東莞松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)網(wǎng)站

聯(lián)合金融-北部，已招租面積約4.3萬，剩余可招租面積約2.3萬平。

| 來源：東莞松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)網(wǎng)站

如此巨大的空置面積，說明松山湖產業(yè)蕭條嗎？

無關好壞，只關抉擇

事實上，如果我們回頭看看松山湖高科技產業(yè)園區(qū)成立之初就定下的基調和這些年松山湖的政策導向，就會明白現(xiàn)在松山湖產業(yè)園的空置，更關乎于一種選擇。

早在2001年園區(qū)規(guī)劃之時，東莞曾提出建設松山湖的“四個先后”。

“先投入后收益開發(fā)”、“先限入后調整”、“先引資后培養(yǎng)”、“先工業(yè)后房地產”。

其中“先限入后調整”就是指要提高企業(yè)進園的門檻，松山湖主要目標是吸引世界500強企業(yè)和國內外有實力的研發(fā)隊伍和研發(fā)機構。

當時內部有一份報告是這么講的——“大企業(yè)集團決不喜歡有這一堆的小企業(yè)與其相鄰，一家研發(fā)機構也決不喜歡有一群打工仔、打工妹整天在其旁邊進進岀出?！边@話說的是相當直白。（來源：莞聞社）

20年來，松山湖正是這樣做的。古人形容豪門望族為“高門”，松山湖這座科技園里的豪門確確實實的是一家“高門”。

例如2021年發(fā)布的《東莞松山湖產業(yè)用地管理暫行辦法》。

要求單位面積投資密度不少于600萬元/畝，產值不少于1200萬元/畝，年稅收入庫稅額不少于150萬元/畝。

| 來源：東莞松山湖高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會

據(jù)產業(yè)君近期整理，東莞的產業(yè)準入標準高，其中松山湖更是嚴格。

詳情可戳：多圖多表！東莞招商引資產業(yè)項目，準入門檻看這里→

古代的豪門用磚瓦院墻攔下了黎民黔首，進而“談笑皆鴻儒，往來無白丁”。

松山湖也用軟性的“高門檻”，確保了跨入這道“門檻”的皆是高新技術產業(yè)企業(yè)、大企業(yè)總部，或是研發(fā)機構——這些都是松山湖建立之初所希冀的目標。

一些大企業(yè)相關的上下游配套企業(yè)，用熱望的眼光目送大企業(yè)總部進駐松山湖之后，自己只能退而求其次選擇落戶在周邊的協(xié)調區(qū)。

例如華為終端的配套企業(yè)華朗科技項目落戶茶山鎮(zhèn)，李群造化的制造部分位于大朗鎮(zhèn)。他們在高門之外，配合著舞臺最閃耀的那些身影而存在。

我們常說，成年人的世界，沒有對錯，只有選擇。

松山湖目前的產業(yè)空置，很大程度上正是松山湖20年來的產業(yè)選擇所決定的。

產業(yè)園投放量大，供大于求

正是因為松山湖的高門檻高標準，將松山湖打造成了全國第四個國家綜合性科學中心，成了東莞產業(yè)升級的龍頭。

同樣也是高門檻高標準，很大程度上導致了目前產業(yè)園物業(yè)大量空置的局面。

導致松山湖產業(yè)園空置率高的另一個原因是產業(yè)園投放量較大，導致產業(yè)園物業(yè)供大于求。

產業(yè)君梳理松山湖產業(yè)園的歷史脈絡時，留意到曾出現(xiàn)過產業(yè)園物業(yè)投放量相對較大和相對集中的歷史。

僅2012-2014年左右，產業(yè)園高速、扎堆發(fā)展，集中向市場投放了近300萬平方米的產業(yè)園項目。

| 來源：東莞松山湖高新技術開發(fā)區(qū)管理委員會

| 來源：東莞市松山湖區(qū)域產業(yè)園區(qū)市場深度研究分析報告

而至今，松山湖產業(yè)園的入駐面積也只有約300萬平左右。

值得一提的是，到2019年時松山湖高新區(qū)剩余可開發(fā)用地僅有1968.51公頃，占園區(qū)總面積的18.40%。其中已批未供760.27公頃，住宅、商業(yè)、研發(fā)、工業(yè)、教育、道路等幾大類用地的指標都已捉襟見肘。（來源：莞聞社）

這意味著，前些年大量的產業(yè)園項目密集建成投入市場，冷落空置。而未來想建更符合新時代要求的產業(yè)園，則難有土地指標。

當然，高門檻、供應大是一方面，另一方面則是近來年松山湖龍頭企業(yè)所面臨的外部挑戰(zhàn)，對產業(yè)園需求端的增長也有不小的影響。

空置率影響租金收入，開發(fā)商謀求出路

大量的物業(yè)空置對開發(fā)商是一種昂貴的負擔，開發(fā)商也很“傷”。

松山湖的園區(qū)物業(yè)不允許銷售，只能運營出租，也就是說開發(fā)商需要依靠產業(yè)園的租金收入來償還開發(fā)貸款。

目前松山湖產業(yè)園如此巨大的空置意味著供大于求，供求失衡進一步壓低了租金單價。

據(jù)在安居客網(wǎng)站查詢結果，松山湖寫字樓租金多在30－40元/平方米/月之間，部分甚至低于30元/平方米/月。

來源：安居客

低入駐率與低租金疊加，租金收入進一步被壓低，部分開發(fā)商要面臨極大的資金成本壓力。

據(jù)一名在松山湖某項目做招商的朋友曾吐槽：每平方米租金30來塊錢，入駐率5-6成，租金收入扣除雜七雜八的稅費和運營費用后，還不夠還開發(fā)貸的利息。（來源：第二放映室，@觀茬君）

當租金收益不足以支持園區(qū)開發(fā)商的資金形成正循環(huán)，部分撐不住的開發(fā)商就必然會謀求“出路”。

有開發(fā)商想出了建設類別墅形態(tài)的“私人定制企業(yè)總部”以及類高層住宅形態(tài)的公寓，用以租代售的形式銷售，這也正是開發(fā)商針對產業(yè)園物業(yè)無法快速回籠資金的一種偏招。

來源：陽光熱線問政平臺

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然而這一行為在2021年初被松山湖管委會專項整治。

| 來源：南方plus

要直面高空置率的問題，仍要回歸到兩個根本的原因上來：進入松山湖的高門檻與現(xiàn)階段產業(yè)園區(qū)的供大于求。

偏偏這兩個原因很大程度上又是相互矛盾的對立關系。從過去幾年的入住率來看，想要守住門檻僅僅寄希望于招商來消化空置面積是難以實現(xiàn)的。

似乎焦點又指向了松山湖的準入門檻。

我們說松山湖的高門檻無關對錯，而是一種選擇，20年來松山湖的選擇是高門檻，幫助松山湖引進了華為等一批先進技術企業(yè)。

世易事移的如今，松山湖的門檻是否需要求變呢？當初定下的基調是“先限入后調整”，不知道在外部環(huán)境跌宕起伏的當下，是否已經(jīng)出現(xiàn)了“調整”的契機？