近期，廣東省委、省政府在廣州召開(kāi)全省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，大會(huì)設(shè)置了5個(gè)分論壇，其中一個(gè)的主題是“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展離不開(kāi)企業(yè)這個(gè)主體，因此，碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等房企高管獲邀出席。
我之前摘要了建筑業(yè)機(jī)會(huì)，今天再根據(jù)有關(guān)報(bào)道，簡(jiǎn)單綜合一下樓市的政策導(dǎo)向。還是以關(guān)鍵詞的形式梳理，方便速覽。
一
2022年廣東GDP成績(jī)單
增幅落后全國(guó)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年1月17日發(fā)布數(shù)據(jù)表示，初步核算，2022年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）121.02萬(wàn)億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)3%。
廣東省生產(chǎn)總值（GDP）約為12.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.9%。
廣東省GDP占全國(guó)10.7%，增幅低于全國(guó)增幅1.1個(gè)百分點(diǎn)。
二
2022年房地產(chǎn)成績(jī)不理想
2023年任務(wù)重
過(guò)去兩年，受疫情以及地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，廣東的房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售面積等指標(biāo)的增速明顯放緩。
2022年，廣東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降14.3%，商品房銷(xiāo)售面積下降24.4%。
由此可見(jiàn)，供需雙方都缺乏信心（提振信心非常關(guān)鍵）。
2023年，廣東省GDP增長(zhǎng)目標(biāo)是5%以上。
（多數(shù)省份GDP目標(biāo)高于5%，其中，廣東、山東、浙江均為5%以上，江蘇為5%左右）
房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。
由2022年成績(jī)單和2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)大數(shù)據(jù)可見(jiàn)，今年廣東省穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)較重。
三
政策導(dǎo)向研判
會(huì)上，廣東省住建廳發(fā)言人表示，將采取更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心。
房地產(chǎn)回暖的政策如何發(fā)力？關(guān)鍵詞就一個(gè)：“剛需”。
首先，需要搞清楚，剛需從哪里來(lái)？
兩個(gè)方面，無(wú)房戶(hù)要買(mǎi)房，有房戶(hù)要住更好的房。
其次，如何支持剛需？
“更大力度”、“精準(zhǔn)”兩個(gè)詞讓企業(yè)和購(gòu)房者充滿(mǎn)想象，同時(shí)這兩個(gè)詞也考驗(yàn)政策制定者的智慧。
特別需要注意的是：炒房是不受政策支持的。
報(bào)道稱(chēng)，截至目前，佛山、江門(mén)和東莞等城市已經(jīng)全域放開(kāi)住房限購(gòu)，湛江、韶關(guān)、珠海、江門(mén)、肇慶、中山、惠州、云浮等城市已階段性取消首套住房貸款利率下限。
除了解除限購(gòu)，降低貸款利率，還有幾個(gè)具體政策導(dǎo)向（我認(rèn)為將成為全國(guó)房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)）：
1.增加土地供應(yīng)。供地面積增1倍。報(bào)道稱(chēng)：2023年廣東擬出讓房地產(chǎn)用地約7萬(wàn)畝，比2022年實(shí)際出讓面積增加近1倍，與過(guò)去五年年均供應(yīng)面積相當(dāng)。
2.差別化貸款。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。
3.保交樓。穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，切實(shí)保交樓、穩(wěn)民生。
4.支持民營(yíng)企業(yè)。打破隱性壁壘、鼓勵(lì)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大。
5.加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金。（這個(gè)很高明）
四
聊聊企業(yè)觀點(diǎn)
基本判斷（樂(lè)觀）：新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)持續(xù)的增量住房需求，未來(lái)5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍然巨大，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒(méi)有改變。
看好廣東：保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平、華潤(rùn)置地總裁吳秉琪，均表態(tài)將加大在廣東的投資力度，顯示出企業(yè)對(duì)廣東省的信心，看好廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
需要新模式：房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，一定會(huì)被時(shí)代拋棄。
拓展新項(xiàng)目：租購(gòu)并舉，城市更新項(xiàng)目，以及出險(xiǎn)房企紓困。
企業(yè)新期待：政府給與房地產(chǎn)企業(yè)更多支持；希望產(chǎn)業(yè)（實(shí)體經(jīng)濟(jì)）加快發(fā)展，老百姓有錢(qián)，才有錢(qián)買(mǎi)房。
五
筆者研判及建議
理性看待政策和增長(zhǎng)預(yù)期。
首先，要認(rèn)準(zhǔn)政策的核心定位“房住不炒”，房地產(chǎn)回暖，還是要看經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，看人口流動(dòng)情況。
其次，剛需能否回升？在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廣東，大灣區(qū)，改革的前沿陣地，國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈配套帶來(lái)的就業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)人口吸引力越來(lái)越強(qiáng)，是毋庸置疑的，剛需回升，是肯定的。
再次，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)控，要基于防風(fēng)險(xiǎn)前提上，同時(shí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大方向堅(jiān)定不移，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)靠刺激房地產(chǎn)這一條老路，好不容易取得一點(diǎn)點(diǎn)成績(jī)，開(kāi)倒車(chē)不可取，這一點(diǎn)是共識(shí)。所以，企業(yè)的期望值要合理，把風(fēng)險(xiǎn)控制在合理區(qū)間很重要，盲目擴(kuò)張，走以前的老路是不行的。
最后，從全國(guó)來(lái)看，新的政策效果可能會(huì)因城而異，最終將會(huì)是“幾家歡喜幾家愁”，特別是人口下降的城市，破局確實(shí)沒(méi)那么容易。企業(yè)投資應(yīng)該看準(zhǔn)方向，選準(zhǔn)城市，謹(jǐn)慎為妙。
建議：購(gòu)房者，如果是剛需，遲早都要出手，能享受政策“紅包”，就別猶豫了。
純屬個(gè)人看法，不妥之處請(qǐng)指正。謝謝閱讀！！
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