1998年，我國開始了第一輪房地產(chǎn)市場化改革。這25年來，我國人均居住面積提高了10倍，截至2022年人均居住面積已接近42平方米；另一方面，城鎮(zhèn)化率目前已經(jīng)達(dá)到65.22%，相比過去提高了30%；但與此同時，在樓市高速發(fā)展現(xiàn)，我國房價平均也漲了20倍。
由此可見，發(fā)展房地產(chǎn)取得的成績和問題一樣突出。
對于普通老百姓而言，那些在早些年買了房子的人，他們的財富會隨著房價的上漲而暴增，人生就因為買了房子而搖身一變成為富人，實現(xiàn)了財富自由。
而相比之下，對于那些后知后覺、房價處于高位才入手買房的人來說，他們買了房子之后，生活并不會因為房子而越來越好，反而在經(jīng)濟上給自己造成了巨大的壓力。
特別是在2018年到2021年這段時間內(nèi)入手買房的人，他們無疑是高位接盤了。其中最典型的就是前些年在上海投資了老破小的人，購買均價大約在10萬元左右每平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)跌至6—7萬每平方米，這個損失是讓很多人難以承受的。
那么，為何我國房價從2022年開始出現(xiàn)了如此明顯的下跌呢？主要有2個方面的原因。
一是：我國人口紅利期已經(jīng)基本結(jié)束。
在過去，國內(nèi)的房子之所以如此暢銷，被人們搶著買，主要是因為城市化讓大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，年輕人扎堆結(jié)婚給市場帶來了住房需求。然而，隨著近些年我國結(jié)婚率的大幅下降，再加上老齡化問題突出，導(dǎo)致房子流動性越來越差，繼而導(dǎo)致了房價的下跌。
二是，樓市失去賺錢效應(yīng)。
在過去，樓市在大部分人看來是穩(wěn)賺不賠的投資品，因此大家手里有錢了都去買房，這也讓房子逐漸具備了投資屬性。很多人甚至把所有精力都用來研究樓市，為此衍生出了“炒房客”這一職業(yè)。
不過，如今隨著房子越來越難賣，房價上漲乏力，投資房子不僅不賺錢，反而還有可能會虧錢，購房者的信心明顯不足，就會導(dǎo)致房價下行。
那么，在這樣的背景之下，一套價值200萬的房子，5年后會變成什么價呢？事實上，對于今后房價的走勢，我國經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)專家馬光遠(yuǎn)早就用2句話講明白了。
第一句話是：未來房子將回歸居住屬性。
第二句話是：房地產(chǎn)作為中國最好的投資品的時代已經(jīng)結(jié)束了。
對于一線城市的住房而言，由于每年都有大量人口涌入，所以這些地方的房價會比其他城市堅挺一些，但后續(xù)出現(xiàn)下跌已經(jīng)是不可避免的。而在我國大部分的二三四五線城市，房價會因為失去投資效應(yīng)而出現(xiàn)較大幅度的下滑。
比如，如今一套價值200萬的房子，5年后很可能會下跌到只有150萬。對此很多人會感到疑惑，為什么說5年后房價不會跌至“白菜價”？其實原因很簡單，因為我國樓市發(fā)展主要有2股力量控制，一個是市場經(jīng)濟，另一個就是國家的調(diào)控機制。
在國家調(diào)控之下，房價即便是下跌，也不會出現(xiàn)太大的幅度，因為這事關(guān)很多買房者的財富問題。試想一下，如果房價全面大跌，無疑將會引發(fā)一系列社會問題，這是官方絕不允許的。
對此有業(yè)內(nèi)人士指出，未來用不了十年八年，那一堆堆三十幾層的高密度小區(qū)，可能會因為房屋老化沒法維修，物業(yè)維護很差等原因，加速淪為“貧民窟”。不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多二三線城市的主流已經(jīng)是大平層、洋房和聯(lián)排，未來獨棟成為新房主流也是很有可能的。
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